30 septembre 2024

Comment la hausse des coûts de l’immobilier affecte les résultats des assureurs habitation

Alors que les familles ont du mal à faire face à l’augmentation des coûts d’accession à la propriété et de location, les compagnies d’assurance ressentent également la pression.

De plus en plus de jeunes locataires et acheteurs de maison choisissent de réduire ou d’éliminer leur couverture des locataires ou des propriétaires. Il est donc plus difficile pour les compagnies d’assurance de faire face à l’augmentation des coûts des sinistres face aux conditions météorologiques catastrophiques, au vieillissement du parc immobilier et à d’autres pressions similaires.

Pour comprendre comment trouver et fidéliser les clients, les assureurs habitation doivent comprendre ce qui se passe sur le marché immobilier américain et comment cela affecte leurs résultats.

L’état du marché du logement

Le marché du logement est dans un état unique, la demande dépassant l’offre dans presque tous les segments. L’augmentation des coûts et la diminution de l’offre de logements abordables qui en résultent pèsent sur les locataires et les acheteurs d’une première maison, ainsi que sur les compagnies d’assurance.

Coûts plus élevés

Le ministère américain du Logement et du Développement urbain définit une famille comme accablée par les coûts si elle consacre plus de 30 % de ses revenus au logement. Dans au moins 20 villes américaines, plus d’une famille de travailleurs sur trois est accablée par les prix du logement, explique Samuel Stebbins dans USA Today. Dans les endroits les plus chers, ce nombre monte à plus de 50 %.

Lorsqu’elles ne sont pas prises en compte dans l’achat d’une maison, les locations deviennent la prochaine option, mais les loyers augmentent également dans tous les États-Unis. Les locataires accablés abondent dans des villes comme San Francisco et New York, mais ils augmentent également dans des endroits moins coûteux comme Dallas-Fort Worth et Houston, disent Joel Kotkin et Wendell Cox dans le Daily Beast.

Une étude Zillow de 2018 a révélé qu’en février de la même année, les taux de location ont augmenté de 2,8 %, le taux de croissance le plus rapide depuis 2016.

« Les gens qui ont essayé d’acheter ne trouvent rien ou sont surenchéris et, par conséquent, louent plus longtemps », explique Aaron Terrazas, économiste principal chez Zillow.

À mesure que les coûts de location augmentent, la promesse d’accéder à la propriété continue de s’éloigner.

« Les salaires ont constamment été à la traîne de l’inflation des loyers au cours de la dernière décennie ou plus, même avant la récession », a déclaré Andrew Jakabovics, vice-président du développement des politiques pour Enterprise Community.

Comme le loyer absorbe une plus grande part du revenu familial, la capacité des gens à épargner pour la mise de fonds sur des maisons de plus en plus chères diminue.

Moins d’options

Ceux qui s’accrochent encore à l’espoir d’acheter leur propre logement sont confrontés à un marché de plus en plus difficile. L’offre de maisons de démarrage à l’échelle nationale a diminué de 17 % par an. C’est près de deux fois plus rapide que la baisse moyenne de toutes les maisons, et plus de trois fois plus rapide que la baisse de l’offre de maisons plus grandes, explique Javier Vivas, directeur de la recherche économique chez Realtor.com.

De plus, les petites maisons qui sont achetées ou démolies ne sont pas remplacées par de nouvelles maisons de taille et d’abordabilité similaires, explique M. Vivas.

Le nombre de permis de construction de maisons unifamiliales a diminué « alors que les constructeurs continuent de faire face à des vents contraires du côté de l’offre, tels que les hausses de prix continues des matériaux de construction, le manque de terrains constructibles et les pénuries de main-d’œuvre », a déclaré Robert Dietz, économiste en chef de la National Association of Homebuilders.

Mais les constructeurs ne sont pas les seuls à contribuer au manque de maisons de départ abordables.

« Les discussions sur le manque de logements urbains abordables se concentrent souvent sur les promoteurs et les spéculateurs en tant que méchants, mais l’opposition des propriétaires aux nouveaux appartements est une grande partie du problème », ajoute Randy Shaw, directeur de la Tenderloin Housing Clinic à San Francisco.

Selon M. Shaw, les tentatives des propriétaires âgés d’empêcher la construction de maisons et d’appartements plus petits ont été couronnées de succès dans de grandes régions du pays, ce qui a contribué à une situation dans laquelle les familles qui cherchent à acheter leur première maison ne peuvent pas trouver une maison qu’elles peuvent se permettre.

L’avenir du logement

Les achats de logements pourraient devenir encore plus difficiles à l’avenir avec la hausse des taux d’intérêt de la Réserve fédérale, ce qui découragerait les ventes. En outre, les récentes réformes fiscales ont plafonné les déductions pour les impôts fonciers nationaux et locaux, augmentant encore les coûts de l’accession à la propriété urbaine, explique Lorraine Woellert de Politico.

Alternatives à l’accession à la propriété

La location est l’option la plus courante pour les jeunes adultes et les familles qui ne sont pas prêts à acheter leur première maison ou qui commencent tout juste à envisager un achat. Une étude de Pew Research de 2017 a révélé que plus de ménages américains louaient cette année-là qu’à tout moment au cours du demi-siècle précédent, selon Anthony Cilluffo, Abigail Geiger et Richard Fry.

Pourtant, les coûts des loyers augmentent également. Le marché locatif subit une pression alors que de moins en moins d’unités locatives à faible coût sont construites. Depuis la récession de 2008, le nombre d’unités multifamiliales de classe A – celles qui coûtent le plus cher – a augmenté de 1,1 million, mais le nombre d’options de classe B et de classe C plus abordables est resté stagnant à 5,7 millions, malgré une demande plus élevée, explique Tanya Zahalak, économiste multifamiliale principale chez Fannie Mae.

À mesure que les loyers augmentent, les fonds disponibles pour l’assurance locataire diminuent. Garder l’assurance locataire abordable, éduquer les clients sur sa valeur et simplifier la communication peut aider les compagnies d’assurance à établir des relations loyales avec les clients de ce marché.

Comme les maisons traditionnelles sont plus difficiles à acquérir, certaines familles se tournent vers des alternatives comme les petites maisons, les logements modulaires et les maisons construites à partir de matériaux inhabituels comme les conteneurs maritimes, explique Darcel Rockett dans le Chicago Tribune.

Le nombre de minimaisons et d’autres alternatives aux maisons unifamiliales construites traditionnellement est trop faible pour être enregistré comme une catégorie distincte dans la plupart des études. Néanmoins, ils pourraient avoir un effet significatif sur le marché du logement à l’avenir, car les jeunes acheteurs cherchent leur propre maison et les acheteurs plus âgés ou les couples réduisent leurs effectifs, suggère Lawrence Yun, économiste en chef de la National Association of Retailers.

Ces autres types de logement poseront probablement des défis aux assureurs habitation. Par exemple, il peut être difficile de classer les bâtiments ou de tenir compte de leur nature souvent bricolée. Pour une population qui expérimente déjà des alternatives, adopter la notion traditionnelle de couverture d’assurance peut être un défi.

Propriétaires ou locataires : comment les assureurs réagiront-ils ?

Tout d’abord, la bonne nouvelle : la satisfaction des propriétaires et des locataires à l’égard de leur couverture d’assurance a atteint un niveau record en 2018, selon l’étude 2018 de J.D. Power sur l’assurance habitation aux États-Unis. Cette augmentation de la confiance des clients est étroitement liée à la capacité des clients à communiquer avec leur assurance habitation ou locataire par l’intermédiaire des canaux numériques, explique Robert Lajdziak, conseiller d’affaires au sein du groupe d’assurance nord-américain de J.D. Power.

En d’autres termes, les défis dans le domaine de l’assurance habitation et locataire ne sont pas susceptibles de venir des clients, tant que les assureurs restent au sommet de leur art numérique. Au lieu de cela, des défis sont susceptibles de découler du marché du logement lui-même.

Amélioration de l’éducation et de la sensibilisation

L’un des défis pour les assureurs habitation sera d’offrir une couverture qui a du sens pour les clients, compte tenu des prix sur leurs marchés locaux du logement. À l’heure actuelle, les primes moyennes des assurances habitation et locataire ne sont que faiblement corrélées aux prix des marchés immobiliers.

Par exemple, le taux annuel moyen de la Floride est supérieur de 191 % à la moyenne nationale, tandis que celui d’Hawaï est inférieur de 73 %, explique Les Masterson de Insurance.com. Hawaï est en bas de la liste malgré le fait qu’Hawaï se classe régulièrement comme l’un des marchés du logement les plus chers des États-Unis.

Pour aider les clients à mieux comprendre ces chiffres, les assureurs habitation peuvent fournir plus d’informations sur la façon dont les coûts d’assurance des propriétaires ou des locataires sont calculés. Par exemple, aider les clients à comprendre comment l’âge, les matériaux de construction et l’environnement d’un logement influent sur le coût total de l’assurance peut donner aux gens un sentiment d’appartenance et de valeur dans leurs choix de polices.

L’avenir du marché de l’habitation

Bien que la croissance du logement ait commencé à augmenter dans certaines régions des États-Unis, la croissance globale est restée neutre depuis le milieu de 2018, selon le Leading Index of Healthy Housing Markets (LIHHM) de Nationwide, une analyse des indicateurs de santé du logement dans 400 zones statistiques métropolitaines du pays.

« Les facteurs de demande sont généralement positifs dans la plupart des régions, mais les conditions d’approvisionnement restent tendues tandis que l’abordabilité est une préoccupation croissante », a déclaré David Berson, vice-président principal et économiste en chef de Nationwide , Ph.D., et les auteurs de l’étude.

Les familles qui cherchent à acheter une maison sont susceptibles de chercher plus longtemps que par le passé, ce qui signifie qu’elles continueront à compter sur l’assurance locataire pendant des mois ou des années. Les entreprises qui rendent l’assurance des locataires accessible peuvent générer une fidélité qui supportera la transition vers une éventuelle police d’assurance habitation.

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