30 กันยายน 2024

ต้นทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นส่งผลต่อผลกําไรของผู้ประกันตนการเป็นเจ้าของบ้านอย่างไร

ในขณะที่ครอบครัวต้องดิ้นรนเพื่อรับมือกับการเป็นเจ้าของบ้านและค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น บริษัท ประกันภัยก็รู้สึกถูกบีบคั้นเช่นกัน

ผู้เช่าและผู้ซื้อบ้านรุ่นเยาว์จํานวนมากขึ้นเลือกที่จะลดหรือกําจัดความคุ้มครองของผู้เช่าหรือเจ้าของบ้าน สิ่งนี้ทําให้บริษัทประกันภัยติดตามต้นทุนการเรียกร้องค่าสวลมที่สูงขึ้นได้ยากขึ้นเมื่อเผชิญกับสภาพอากาศที่เลวร้ายสต็อกที่อยู่อาศัยที่เก่าแก่และแรงกดดันที่คล้ายคลึงกัน

เพื่อให้เข้าใจวิธีค้นหาและรักษาลูกค้า บริษัทประกันการเป็นเจ้าของบ้านจําเป็นต้องเข้าใจว่าเกิดอะไรขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ และส่งผลต่อผลกําไรของพวกเขาอย่างไร

สถานะของตลาดที่อยู่อาศัย

ตลาดที่อยู่อาศัยอยู่ในสถานะที่ไม่เหมือนใครโดยมีอุปสงค์แซงหน้าอุปทานในเกือบทุกส่วน ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นและอุปทานของบ้านราคาไม่แพงที่ลดลงส่งผลกระทบต่อทั้งผู้เช่าและผู้ซื้อบ้านครั้งแรก ตลอดจนบริษัทประกันภัย

ค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้น

กระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองของสหรัฐฯ กําหนดครอบครัวว่ามีภาระค่าใช้จ่ายหากจ่ายมากกว่า 30 เปอร์เซ็นต์ของรายได้สําหรับที่อยู่อาศัย ในอย่างน้อย 20 เมืองของสหรัฐฯ มากกว่าหนึ่งในสามของครอบครัวที่ทํางานต้องแบกรับภาระต้นทุนจากราคาที่อยู่อาศัย Samuel Stebbins กล่าวใน USA Today ในสถานที่ที่มีราคาแพงที่สุดตัวเลขนั้นเพิ่มขึ้นเป็นมากกว่า 50 เปอร์เซ็นต์

เมื่อกําหนดราคาออกจากการซื้อบ้าน การเช่าจะกลายเป็นตัวเลือกต่อไป แต่ค่าเช่าก็เพิ่มขึ้นทั่วสหรัฐอเมริกาเช่นกัน ผู้เช่าที่มีภาระค่าใช้จ่ายมีมากมายในเมืองต่างๆ เช่น ซานฟรานซิสโกและนิวยอร์ก แต่ก็เพิ่มขึ้นในสถานที่ที่มีต้นทุนน้อยกว่า เช่น ดัลลัส-ฟอร์ตเวิร์ธ และฮูสตัน Joel Kotkin และ Wendell Cox กล่าวใน Daily Beast

การศึกษาของ Zillow ในปี 2018 พบว่าในเดือนกุมภาพันธ์ของปีนั้น อัตราค่าเช่าเพิ่มขึ้น 2.8 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งเป็นอัตราการเติบโตที่เร็วที่สุดนับตั้งแต่ปี 2016

“คนที่พยายามซื้อไม่ได้อะไรเลยหรือถูกเสนอราคาสูงกว่า และด้วยเหตุนี้ จึงเช่าได้นานขึ้น” Aaron Terrazas นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสของ Zillow กล่าว

เมื่อค่าเช่าสูงขึ้นคํามั่นสัญญาในการเป็นเจ้าของบ้านยังคงลดลง

“ค่าจ้างล้าหลังอัตราเงินเฟ้อค่าเช่าอย่างสม่ําเสมอในช่วงทศวรรษที่ผ่านมาหรือมากกว่านั้น แม้กระทั่งก่อนภาวะเศรษฐกิจถดถอย” Andrew Jakabovics รองประธานฝ่ายพัฒนานโยบายของ Enterprise Community กล่าว

เนื่องจากค่าเช่าใช้ส่วนแบ่งรายได้ของครอบครัวมากขึ้นความสามารถของผู้คนในการออมเงินดาวน์สําหรับบ้านที่มีราคาแพงขึ้นเรื่อย ๆ จึงลดลง

ตัวเลือกน้อยลง

ผู้ที่ยังคงมีความหวังในการซื้อบ้านของตัวเองกําลังเผชิญกับตลาดที่ท้าทายมากขึ้น อุปทานของบ้านเริ่มต้นทั่วประเทศลดลง 17 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ซึ่งเร็วกว่าการลดลงโดยเฉลี่ยของบ้านทุกหลังเกือบสองเท่า และเร็วกว่าการลดลงของอุปทานบ้านขนาดใหญ่มากกว่าสามเท่า Javier Vivas ผู้อํานวยการฝ่ายวิจัยเศรษฐกิจของ Realtor.com กล่าว

นอกจากนี้ บ้านหลังเล็กที่ซื้อหรือรื้อถอนจะไม่ถูกแทนที่ด้วยบ้านใหม่ที่มีขนาดใกล้เคียงกันและราคาย่อมได้

จํานวนใบอนุญาตสร้างบ้านเดี่ยวลดลง “เนื่องจากผู้สร้างยังคงเผชิญกับอุปสรรคด้านอุปทาน เช่น การขึ้นราคาวัสดุก่อสร้างอย่างต่อเนื่อง การขาดที่สร้างได้ และการขาดแคลนแรงงาน” Robert Dietz หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของสมาคมผู้สร้างบ้านแห่งชาติกล่าว

แต่ผู้สร้างไม่ใช่คนเดียวที่ส่งผลให้ขาดบ้านเริ่มต้นราคาไม่แพง

“การอภิปรายเกี่ยวกับการขาดที่อยู่อาศัยในเมืองราคาไม่แพงมักมุ่งเน้นไปที่นักพัฒนาและนักเก็งกําไรในฐานะวายร้าย แต่การต่อต้านอพาร์ทเมนต์ใหม่ของเจ้าของบ้านเป็นส่วนสําคัญของปัญหา” แรนดี้ ชอว์ ผู้อํานวยการคลินิกที่อยู่อาศัย Tenderloin ในซานฟรานซิสโกกล่าวเสริม

จากข้อมูลของ Shaw ความพยายามของเจ้าของบ้านที่มีอายุมากกว่าในการป้องกันไม่ให้สร้างบ้านและอพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กประสบความสําเร็จในส่วนใหญ่ของประเทศ ซึ่งก่อให้เกิดสถานการณ์ที่ครอบครัวที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกไม่สามารถหาบ้านที่พวกเขาสามารถจ่ายได้

อนาคตของที่อยู่อาศัย

การซื้อที่อยู่อาศัยอาจยากขึ้นในอนาคตด้วยการเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐฯ ซึ่งจะกีดกันการขาย นอกจากนี้ การปฏิรูปภาษีเมื่อเร็ว ๆ นี้ได้จํากัดการหักภาษีทรัพย์สินของรัฐและท้องถิ่น ซึ่งเพิ่มต้นทุนในการเป็นเจ้าของบ้านในเมือง Lorraine Woellert ที่ Politico กล่าว

รายการทางเลือกสําหรับ Home ownership

การเช่าเป็นตัวเลือกที่พบบ่อยที่สุดสําหรับคนหนุ่มสาวและครอบครัวที่ยังไม่พร้อมที่จะซื้อบ้านหลังแรกหรือผู้ที่เพิ่งเริ่มพิจารณาซื้อ การศึกษาของ Pew Research ในปี 2017 พบว่าครัวเรือนในสหรัฐฯ เช่าในปีนั้นมากกว่าที่เคยมีมาในช่วงครึ่งศตวรรษที่ผ่านมา ตามที่ Anthony Cilluffo, Abigail Geiger และ Richard Fry

แต่ค่าเช่าก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน ตลาดการเช่ากําลังรู้สึกถึงการบีบคั้นเนื่องจากมีการสร้างยูนิตให้เช่าต้นทุนต่ําน้อยลง นับตั้งแต่ภาวะเศรษฐกิจถดถอยในปี 2008 จํานวนยูนิตหลายครอบครัวคลาส A ซึ่งเป็นยูนิตที่มีราคามากที่สุดเพิ่มขึ้น 1.1 ล้านยูนิต แต่จํานวนตัวเลือกคลาส B และคลาส C ราคาไม่แพงยังคงซบเซาที่ 5.7 ล้านยูนิต แม้ว่าจะมีความต้องการที่สูงขึ้นก็ตาม Tanya Zahalak นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสหลายครอบครัวของ Fannie Mae กล่าว

เมื่อค่าเช่าสูงขึ้น เงินทุนในครัวเรือนที่มีอยู่สําหรับการประกันผู้เช่าจะลดลง การให้ความรู้แก่ลูกค้าเกี่ยวกับคุณค่า และทําให้การสื่อสารเป็นเรื่องง่ายสามารถช่วยให้บริษัทประกันภัยสร้างความสัมพันธ์ที่ภักดีกับลูกค้าในตลาดนี้ได้

เนื่องจากบ้านแบบดั้งเดิมหาได้ยากกว่า บางครอบครัวจึงหันไปหาทางเลือกอื่น เช่น บ้านหลังเล็ก ๆ ที่อยู่อาศัยแบบแยกส่วน และบ้านที่สร้างจากวัสดุที่ผิดปกติ เช่น ตู้คอนเทนเนอร์ Darcel Rockett กล่าวใน Chicago Tribune

จํานวนบ้านหลังเล็กและทางเลือกอื่น ๆ สําหรับที่อยู่อาศัยแบบครอบครัวเดี่ยวที่สร้างขึ้นแบบดั้งเดิมนั้นน้อยเกินไปที่จะจดทะเบียนเป็นหมวดหมู่แยกต่างหากในการศึกษาส่วนใหญ่ ถึงกระนั้น พวกเขาอาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสําคัญต่อตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคต เนื่องจากผู้ซื้อที่อายุน้อยกว่าแสวงหาบ้านของตนเอง และผู้ซื้อที่มีอายุมากกว่าหรือคู่รักลดขนาดลง Lawrence Yun หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของสมาคมผู้ค้าปลีกแห่งชาติแนะนํา

ประเภทที่อยู่อาศัยทางเลือกเหล่านี้น่าจะ ก่อให้เกิดความท้าทาย สําหรับผู้ประกันตนการเป็นเจ้าของบ้าน ตัวอย่างเช่น อาจเป็นเรื่องยากที่จะจําแนกอาคารหรือคํานึงถึงลักษณะ DIY ที่มักเกิดขึ้น สําหรับประชากรที่ทดลองใช้ทางเลือกอื่นอยู่แล้วการยอมรับแนวคิดดั้งเดิมของความคุ้มครองการประกันภัยอาจเป็นการต่อสู้

เจ้าของบ้านกับผู้เช่า: ผู้ประกันตนจะตอบสนองอย่างไร?

ประการแรกข่าวดี: ความพึงพอใจของเจ้าของบ้านและผู้เช่าที่มีต่อความคุ้มครองการประกันภัยของพวกเขาสูงเป็นประวัติการณ์ในปี 2018 ตามการศึกษาการประกันภัยบ้านของสหรัฐอเมริกา JD Power 2018 ความเชื่อมั่นของลูกค้าที่เพิ่มขึ้นนี้เชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับความสามารถของลูกค้าในการเชื่อมต่อกับการประกันภัยเจ้าของบ้านหรือผู้เช่าผ่านช่องทางดิจิทัล Robert Lajdziak ที่ปรึกษาทางธุรกิจสําหรับแนวปฏิบัติด้านการประกันภัยในอเมริกาเหนือของ JD Power กล่าว

กล่าวอีกนัยหนึ่งความท้าทายในด้านการประกันภัยเจ้าของบ้านและผู้เช่าไม่น่าจะมาจากลูกค้าตราบใดที่ผู้ประกันตนยังคงอยู่ในอันดับต้น ๆ ของเกมดิจิทัล ความท้าทายมีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นจากตลาดที่อยู่อาศัยเอง

การศึกษาและการเผยแพร่ที่ดีขึ้น

ความท้าทายประการหนึ่งคือบริษัทประกันการเป็นเจ้าของบ้านจะเสนอความคุ้มครองที่เหมาะสมกับลูกค้า เนื่องจากราคาในตลาดที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นของตน ปัจจุบันเบี้ยประกันภัยเฉลี่ยสําหรับเจ้าของบ้านและผู้เช่ามีความสัมพันธ์อย่างหลวมๆ กับราคาตลาดที่อยู่อาศัยเท่านั้น

ตัวอย่างเช่น อัตราเฉลี่ยต่อปีของฟลอริดาสูงกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศ 191 เปอร์เซ็นต์ ในขณะที่ฮาวายต่ํากว่า 73 เปอร์เซ็นต์ Les Masterson กล่าวที่ Insurance.com ฮาวายอยู่ด้านล่างสุดของรายการ แม้ว่าฮาวายจะติดอันดับให้เป็นหนึ่งในตลาดที่อยู่อาศัยที่แพงที่สุดในสหรัฐอเมริกาอย่างต่อเนื่อง

เพื่อช่วยให้ลูกค้าเข้าใจตัวเลขเหล่านี้ได้ดียิ่งขึ้นบริษัทประกันการเป็นเจ้าของบ้านสามารถให้ความรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับวิธีการคํานวณค่าประกันของเจ้าของบ้านหรือผู้เช่า ตัวอย่างเช่น การช่วยให้ลูกค้าเข้าใจว่าอายุของที่อยู่อาศัย วัสดุก่อสร้าง และสิ่งแวดล้อมส่งผลต่อต้นทุนรวมของการประกันภัยสามารถทําให้ผู้คนรู้สึกเป็นเจ้าของและคุณค่าในการเลือกกรมธรรม์ได้อย่างไร

อนาคตของตลาดที่อยู่อาศัย

แม้ว่าการเติบโตของที่อยู่อาศัยจะเริ่มมีแนวโน้มสูงขึ้นในบางส่วนของสหรัฐอเมริกา แต่การเติบโตโดยรวมยังคงเป็นกลางตั้งแต่กลางปี 2018 ตามดัชนีชั้นนําของตลาดที่อยู่อาศัยที่ดีต่อสุขภาพ (LIHHM) ของ Nationwide ซึ่งเป็นการวิเคราะห์ตัวชี้วัดสุขภาพที่อยู่อาศัยใน 400 เขตสถิติมหานครทั่วประเทศ

“ปัจจัยอุปสงค์โดยทั่วไปเป็นบวกในพื้นที่ส่วนใหญ่ แต่สภาวะอุปทานยังคงตึงตัวในขณะที่ความสามารถในการจ่ายเป็นปัญหาที่เพิ่มขึ้น” David Berson, Ph.D. รอง ประธานอาวุโสและหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Nationwide กล่าว

ครอบครัวที่ต้องการซื้อบ้านมีแนวโน้มที่จะค้นหานานกว่าในอดีต ซึ่งหมายความว่าพวกเขาจะยังคงพึ่งพาประกันผู้เช่าเป็นเวลาหลายเดือนหรือหลายปี บริษัทที่ทําให้การประกันภัยผู้เช่าสามารถเข้าถึงได้สามารถสร้างความภักดีที่จะทนต่อการเปลี่ยนไปใช้นโยบายเจ้าของบ้านในที่สุด

ภาพโดย: Ian Allenden/©123RF.com, imagemax/©123RF.com, Antonio Guillem/©123RF.com

ข่าว