30 9月 2024

不動産コストの上昇が住宅所有保険会社の収益に与える影響

家族が住宅所有と賃貸コストの上昇に対処するのに苦労しているため、保険会社も圧迫を感じています。

より多くの若い賃借人や住宅購入者が、賃借人や住宅所有者の補償を減らすか、廃止することを選択しています。これにより、保険会社は、壊滅的な天候、住宅在庫の老朽化、および同様の圧力に直面して、増加する保険金請求コストに追いつくことが難しくなっています。

住宅所有保険会社は、顧客を見つけて維持する方法を理解するために、米国の住宅市場で何が起こっているのか、そしてそれが収益にどのように影響しているのかを理解する必要があります。

住宅市場の状況

住宅市場は独特な状態にあり、ほぼすべてのセグメントで需要が供給を上回っています。その結果、コストの増加と手頃な価格の住宅の供給の減少は、賃貸人と初めての住宅購入者の両方、および保険会社に打撃を与えています。

コストの上昇

米国住宅都市開発省は、収入の30%以上を住宅に支払っている家族を費用負担者と定義しています。米国の少なくとも20の都市では、働く家族の3人に1世帯以上が住宅価格によって費用を負担していると、USAトゥデイのサミュエル・ステビンズは述べています。最も高価な地域では、その数は50%以上に上昇します。

住宅購入の価格が下がると、賃貸が次の選択肢になりますが、家賃は米国全体でも上昇しています。サンフランシスコやニューヨークなどの都市には費用負担の強い賃貸人がたくさんいますが、ダラス・フォートワースやヒューストンなどの安価な場所でも増加していると、デイリー・ビーストのジョエル・コトキン氏とウェンデル・コックス氏は述べています。

2018 年の Zillow の調査によると、同年2月の賃貸料は2.8%上昇し、2016年以来最も速い成長率となりました。

「購入しようとしていた人々は、何も見つけられなかったり、値段が上がったりして、その結果、賃貸期間が長くなっています」と、Zillowのシニアエコノミストである Aaron Terrazas氏は述べています。

賃貸料が上昇するにつれて、住宅所有の約束は後退し続けています。

「賃金は、景気後退の前から、過去10年以上にわたって一貫して賃貸インフレに遅れをとっています」と、エンタープライズコミュニティの政策開発担当副社長であるアンドリュー・ジャカボビッチは述べています。

家賃が家族の収入に占める割合が高くなると、ますます高額になる住宅の頭金を貯蓄する人々の能力が低下します。

選択肢が少ない

自分の家を買うという希望をまだ持ち続けている人々は、ますます厳しい市場に直面しています。全国のスターターホームの供給は、年間17%減少しています。これは、すべての住宅の平均減少のほぼ2倍の速さであり、大型住宅の供給の減少の3倍以上の速さであると、Realtor.com の経済研究ディレクターであるハビエル・ビバス氏は述べています。

さらに、購入されたり取り壊されたりした小さな家は、同じようなサイズで手頃な価格の新しい家に置き換えられていないとVivas氏は言います。

一戸建て住宅建設許可の数は、「建設業者が建築資材の継続的な価格上昇、建設可能な土地の不足、労働力不足などの供給側の逆風に直面し続けているため」減少しています」と、全米住宅建設業者協会のチーフエコノミストであるロバート・ディーツ氏は述べています。

しかし、手頃な価格のスターターホームの不足に貢献しているのは建設業者だけではありません。

「手頃な価格の都市住宅の不足をめぐる議論は、しばしば開発者や投機家を悪役として焦点を当てますが、新しいアパートに対する住宅所有者の反対が問題の大部分を占めています」と、サンフランシスコのテンダーロインハウジングクリニックのディレクターであるランディショーは付け加えます。

ショー氏によると、高齢の住宅所有者が小さな家やアパートの建設を阻止する試みは、国の大部分で成功しており、初めての家を購入しようとしている家族が余裕のある家を見つけることができない状況に貢献しています。

住宅の未来

住宅購入は、連邦準備制度理事会(FRB)の金利の上昇により、将来さらに困難になる可能性があり、それは販売を思いとどまらせるでしょう。さらに、最近の税制改革により、州税や地方の固定資産税の控除額に上限が設けられ、都市部の住宅所有のコストがさらに増加していると、ポリティコのロレイン・ウォラート氏は述べています。

Homeownershipの関連アプリ

賃貸は、初めての家を購入する準備ができていない、または購入を検討し始めたばかりの若年成人や家族にとって最も一般的なオプションです。 2017年のピュー研究所の調査によると、アンソニー・シルッフォ氏、アビゲイル・ガイガー氏、リチャード・フライ氏によると、その年に米国の世帯は過去半世紀のどの時期よりも多くの賃貸住宅を利用していました。

しかし、家賃も上昇しています。賃貸市場は、建設される低コストの賃貸ユニットが少なくなっているため、圧迫を感じています。 2008年の不況以来、クラスAの集合住宅の数(最も高価なもの)は110万戸増加しましたが、より手頃な価格のクラスBおよびクラスCのオプションの数は、需要が高まっているにもかかわらず、570万戸で停滞していると、ファニーメイのシニアマルチファミリーエコノミストであるターニャ・ザハラク氏は述べています。

家賃が上がると、賃借人保険に利用できる家計資金が下がります。賃借人保険を手頃な価格に保ち、その価値について顧客を教育し、コミュニケーションをシンプルにすることで、保険会社はこの市場の顧客と忠実な関係を築くことができます。

従来の住宅は取得が難しいため、一部の家族は小さな家、モジュール式住宅、輸送用コンテナなどの珍しい材料で建てられた家などの代替手段に目を向けていると、シカゴトリビューンのダーセルロケットは述べています。

タイニーハウスや、伝統的に建てられた一戸建て住宅に代わるその他の住宅の数は、ほとんどの研究で別のカテゴリーとして登録するには少なすぎます。それでも、若い購入者が自分の家を求め、年配の購入者やカップルがダウンサイジングするため、将来的には住宅市場に大きな影響を与える可能性があると、全米小売業者協会のチーフエコノミストであるローレンス・ユン氏は示唆しています。

これらの代替住宅タイプは、住宅所有保険会社にとって課題となる可能性があります。たとえば、建物を分類したり、DIYが多い性質を説明したりするのは難しい場合があります。すでに代替案を試している人々にとって、保険適用の従来の概念を受け入れることは困難かもしれません。

住宅所有者 vs. 賃借人: 保険会社はどのように対応しますか?

まず、良いニュース:J.D. Power 2018 US Home Insurance Studyによると、住宅所有者と賃借人の保険適用範囲に対する満足度は、2018年に過去最高に達しました。この顧客の信頼の急増は、デジタルチャネルを通じて住宅所有者や賃借人とつながる顧客の能力と密接に関連していると、J.D. パワーの北米保険プラクティスのビジネスコンサルタントであるロバート・ライジアック氏は述べています。

言い換えれば、住宅所有者および賃借人保険の分野における課題は、保険会社がデジタルゲームのトップにとどまる限り、顧客から生じる可能性は低いです。むしろ、住宅市場自体から課題が生じる可能性があります。

より良い教育とアウトリーチ

課題の1つは、住宅所有保険会社が、地元の住宅市場の価格を考えると、顧客にとって意味のある補償を提供することです。現在、住宅所有者と賃借人保険の平均保険料は、住宅市場の価格と緩やかに相関しているだけです。

例えば、フロリダ州の平均年率は全国平均より191%高いのに対し、ハワイ州は73%低いと、Insurance.com のレス・マスターソン氏は言います。ハワイは、ハワイが一貫して米国で最も高価な住宅市場の1つとしてランク付けされているという事実にもかかわらず、リストの最下位にあります。

顧客がこれらの数値をよりよく理解できるように、住宅所有保険会社は、住宅所有者または賃借人の保険費用の計算方法についてさらに教育を提供できます。たとえば、住宅の築年数、建築材料、環境が保険の総費用にどのように影響するかを顧客に理解してもらうことで、人々は保険契約の選択に当事者意識と価値を感じることができます。